Fundo imobiliário de Goiás recebe só duas propostas em licitação de R$ 77,7 milhões

Rio Bravo Investimentos e Veritas Capital Management disputam contrato para estruturar fundo que poderá administrar patrimônio imobiliário do Estado; carteira inicial reúne 17 imóveis avaliados em R$ 834 milhões

A licitação do Governo de Goiás para contratar a estruturação e implantação de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) recebeu duas propostas, embora oito empresas tenham se cadastrado para participar da concorrência. As ofertas foram apresentadas pelas empresas paulistas Rio Bravo Investimentos e Veritas Capital Management. O contrato tem valor estimado em R$ 77,7 milhões e será definido pelo critério de técnica e preço.

O procedimento é conduzido pela Secretaria de Estado da Administração (Sead) e faz parte de uma estratégia do governo estadual para mudar a forma de exploração econômica de imóveis públicos. A proposta é utilizar o fundo como instrumento para desenvolver áreas que hoje estão desocupadas, subutilizadas ou possuem potencial de valorização, permitindo que o patrimônio gere receitas ao longo do tempo.

A própria Sead registra oficialmente a concorrência para contratação de serviços de estruturação, constituição e implantação inicial de fundo de investimento imobiliário, com julgamento por técnica e preço.

Duas empresas seguem na disputa

Apesar de oito empresas terem demonstrado interesse inicialmente, apenas duas apresentaram propostas na etapa correspondente da concorrência: Rio Bravo Investimentos e Veritas Capital Management.

A Sead ainda precisa analisar a documentação e os critérios técnicos e financeiros apresentados pelas participantes. A classificação prevista no procedimento será divulgada após essa avaliação.

O número reduzido de propostas não significa, por si só, que a licitação tenha fracassado. A administração estadual sustenta que o edital estabelece requisitos específicos para a operação de um fundo dessa natureza e que as empresas participantes possuem experiência compatível com o serviço pretendido.

A contratação também não se limita à administração convencional de imóveis. A modelagem exige a participação de instituições especializadas na estruturação financeira e imobiliária do fundo, incluindo administrador fiduciário autorizado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e gestor profissional habilitado.

Patrimônio público é estimado em R$ 834 milhões

A carteira considerada na fase inicial reúne 17 imóveis públicos, com valor de mercado estimado em aproximadamente R$ 834 milhões.

Entre as áreas está o antigo clube da Celg, localizado na Rua 90, no Setor Sul, em Goiânia. O imóvel aparece entre os ativos de maior valor da carteira e possui cerca de 46 mil metros quadrados.

Também estão relacionados imóveis em outras regiões de Goiás e áreas atualmente utilizadas por estruturas da administração estadual. Entre elas estão imóveis vinculados às Secretarias de Estado da Economia e da Segurança Pública e ao Batalhão do Giro, no Setor Pedro Ludovico Teixeira, em Goiânia.

A inclusão desses espaços, entretanto, não significa que todos serão imediatamente transferidos para o fundo ou colocados no mercado. O modelo prevê avaliações e estudos prévios para determinar a viabilidade e a destinação de cada ativo.

O governo estadual já informou que imóveis utilizados na prestação de serviços públicos somente poderão ser incorporados ao fundo quando houver garantia de continuidade das atividades, seja por permanência, substituição ou realocação.

Governo quer trocar venda imediata por valorização dos imóveis

A lógica do projeto é diferente da simples alienação de patrimônio público.

Em uma venda convencional, o Estado transforma o imóvel em receita em uma única operação. Com o fundo imobiliário, a intenção é utilizar o ativo como parte de uma estrutura de investimento capaz de participar de empreendimentos, receber resultados e capturar eventual valorização ao longo do desenvolvimento dos projetos.

Segundo a proposta apresentada pelo governo, Goiás permanecerá como cotista majoritário e manterá o controle estratégico do patrimônio utilizado na estrutura.

A estratégia começou a ser construída antes da atual licitação. A Sead já havia contratado estudos especializados para avaliar a vocação dos imóveis, o valor de mercado, a viabilidade econômica e técnica e as possibilidades de monetização dos ativos públicos.

Projeções chegam a bilhões, mas não representam receita garantida

O edital trabalha com uma projeção de aproximadamente R$ 12,3 bilhões em projetos ao longo de 13 anos e potencial de R$ 1,8 bilhão em recebíveis para o Estado.

Esses números devem ser interpretados como estimativas associadas ao potencial de desenvolvimento dos imóveis. Não representam recursos já arrecadados, contratos firmados ou receita garantida aos cofres públicos.

A diferença é relevante porque o desempenho financeiro do fundo dependerá da estruturação dos projetos, das condições do mercado imobiliário, da viabilidade de cada empreendimento e da efetiva exploração econômica dos terrenos e edificações.

Estudos anteriores realizados para o governo já apontavam que imóveis públicos podem apresentar diferença significativa entre o valor atual do terreno e o potencial econômico obtido após seu desenvolvimento.

Áreas têm diferentes vocações imobiliárias

A avaliação técnica dos imóveis considera fatores como localização, zoneamento urbano, características dos bairros e possibilidade de desenvolvimento.

Entre as alternativas identificadas estão empreendimentos residenciais, loteamentos, condomínios, estruturas hoteleiras e projetos logísticos.

Uma das áreas citadas nos estudos está localizada no Setor Jaó, em Goiânia, com mais de 160 mil metros quadrados. Nesse caso, a análise considera potencial de desenvolvimento superior ao valor atualmente atribuído ao imóvel.

A diferença entre valor patrimonial e potencial de desenvolvimento é justamente um dos fundamentos econômicos utilizados pelo governo para defender a criação do fundo.

Como o fundo deve funcionar

O FII será estruturado como um veículo regulado, no qual imóveis públicos poderão ser integralizados em troca de cotas. A partir disso, os ativos poderão ser submetidos a estratégias de desenvolvimento e exploração econômica.

A administração fiduciária ficará responsável por aspectos de governança, conformidade e prestação de informações, enquanto a gestão profissional deverá atuar na estratégia da carteira e na avaliação das alternativas de aproveitamento dos imóveis.

A estrutura segue regras do mercado de capitais e da regulamentação da CVM, o que diferencia o modelo de uma simples administração patrimonial feita diretamente pelo poder público.

O governo também deverá analisar individualmente quais imóveis possuem condições jurídicas, urbanísticas, ambientais e econômicas para ingressar na carteira.

Próximas etapas

A concorrência atualmente em andamento representa uma etapa inicial do projeto. A Sead ainda precisa concluir a análise das propostas e definir a empresa ou consórcio vencedor antes da efetiva estruturação do fundo.

Depois dessa fase, deverão ocorrer os procedimentos necessários para constituição e implantação do FII, além das avaliações dos imóveis que poderão ser integralizados.

A administração estadual prevê que o fundo esteja operacional para iniciar a avaliação das áreas ao longo dos próximos meses. A expectativa, segundo o planejamento apresentado, é que a estrutura permita ao Estado explorar economicamente parte de seu patrimônio imobiliário sem depender exclusivamente da venda direta dos imóveis.

O projeto, portanto, ainda está em fase de estruturação. Os valores projetados e o potencial de desenvolvimento indicados nos estudos dependerão das decisões futuras, da viabilidade dos empreendimentos e do comportamento do mercado imobiliário.

A iniciativa representa uma mudança relevante na política de gestão patrimonial de Goiás: em vez de tratar determinados imóveis apenas como bens passíveis de venda, o Estado pretende utilizá-los como ativos dentro de uma estrutura financeira e imobiliária de longo prazo.

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