Goiânia prepara contrato de R$ 21,8 milhões para regularizar até 40 mil imóveis

Prefeitura pretende contratar instituto para capacitar servidores e executar projeto de regularização fundiária urbana em todas as regiões da capital; contratação direta foi questionada pela Procuradoria do Município

A Prefeitura de Goiânia avançou na contratação de uma instituição especializada para apoiar a regularização fundiária urbana de até 40 mil lotes distribuídos pelas 11 macrorregiões administrativas da capital. O projeto, conduzido pela Secretaria Municipal de Habitação e Regularização Fundiária (Sehab), prevê investimento de R$ 21.857.800 e duração de 48 meses.

A proposta envolve a contratação do Instituto Fucape de Tecnologias Sociais, organização da sociedade civil de interesse público (Oscip) sediada no Espírito Santo. O trabalho prevê capacitação de servidores municipais e uma etapa de execução assistida dos procedimentos de regularização fundiária, metodologia apresentada pela Sehab como forma de transferir conhecimento e tecnologia para a equipe permanente do município.

A contratação, porém, não avançou sem questionamentos dentro da própria administração. A Procuradoria-Geral do Município (PGM) analisou o processo e levantou dúvidas sobre a utilização da dispensa de licitação, especialmente diante do peso financeiro atribuído à execução prática do projeto.

Projeto pretende alcançar 40 mil lotes

A regularização fundiária urbana, conhecida pela sigla Reurb, envolve um conjunto de procedimentos destinados a formalizar ocupações e adequar núcleos urbanos informais às exigências jurídicas, urbanísticas e registrais.

Em Goiânia, a Sehab estima um passivo de aproximadamente 40 mil unidades residenciais em situação de irregularidade fundiária. A dimensão do problema é um dos argumentos utilizados pela administração para justificar a estruturação de um projeto de maior escala.

O plano elaborado pela secretaria prevê 60 horas de capacitação teórica para até 28 servidores. Depois dessa etapa, os profissionais participariam da execução assistida dos procedimentos, abrangendo os lotes distribuídos pelas diferentes regiões da cidade.

Segundo a Sehab, a chamada execução assistida funcionaria como treinamento em serviço. A equipe municipal trabalharia conjuntamente com os profissionais contratados, com o objetivo de absorver métodos e procedimentos necessários para conduzir posteriormente os processos de forma autônoma.

A secretaria também sustenta que a abrangência do projeto é necessária porque os núcleos informais apresentam características distintas, envolvendo questões jurídicas, urbanísticas, físicas e socioambientais que variam de uma região para outra.

Procuradoria questionou modelo de contratação

A contratação foi estruturada por dispensa de licitação, com fundamento na possibilidade de contratação direta de instituição sem fins lucrativos voltada a atividades de ensino, pesquisa e desenvolvimento institucional.

Durante a análise do processo, entretanto, a PGM apontou possíveis riscos jurídicos. Um dos principais questionamentos foi se a execução de serviços em campo poderia caracterizar uma terceirização de mão de obra comum, em vez de uma atividade de desenvolvimento institucional.

A Procuradoria também observou que a capacitação teórica representaria apenas 4,817% do valor total previsto, enquanto mais de 95% dos recursos estariam associados à execução prática do projeto.

Outro ponto analisado foi o modelo de remuneração. A proposta utiliza valores por lote trabalhado, sendo R$ 64 para cadastro físico e R$ 161 para cadastro social. Para a PGM, esse tipo de cálculo poderia não se alinhar ao caráter predominantemente educacional alegado para a contratação.

A Procuradoria também questionou a necessidade de aplicar a metodologia aos 40 mil lotes, considerando a possibilidade de uma capacitação baseada em amostragem.

Sehab defende execução assistida como transferência de tecnologia

Em resposta aos apontamentos, a Sehab apresentou justificativas técnicas complementares para sustentar a contratação.

A secretaria afirma que os servidores não seriam simplesmente substituídos por profissionais da entidade contratada. Segundo a pasta, a execução ocorreria em regime de coexecução, permitindo que a equipe pública participasse diretamente das atividades e recebesse treinamento durante o desenvolvimento dos processos.

A proposta inclui ainda a transferência de tecnologia e metodologia para a administração municipal. Entre os recursos citados estão soluções digitais registradas no Instituto Nacional da Propriedade Industrial (INPI), como o RegFund, o ReurBR, o sistema de Gestão Inteligente e um aplicativo de Cadastro Social.

A intenção declarada pela Prefeitura é utilizar esse processo para ampliar a capacidade técnica da Sehab e permitir que o município dê continuidade às ações de regularização após o encerramento do contrato.

Valor ficou abaixo dos referenciais usados pela Prefeitura

O processo também passou por revisão da pesquisa de preços. De acordo com os dados apresentados pela administração, o preço referencial médio estabelecido para o projeto foi de R$ 39,18 milhões.

Como parâmetro adicional, a Sehab utilizou a Tabela Oficial do Ministério das Cidades, que apontaria um custo estimado de R$ 56,52 milhões para a regularização de 40 mil lotes.

A proposta do Instituto Fucape, de R$ 21,857 milhões, ficou 44,23% abaixo do preço referencial adotado no processo e 61,33% abaixo do valor indicado na tabela utilizada como comparação.

A contratação recebeu aprovação da Sehab e do Comitê de Controle de Gastos da Prefeitura. Para o primeiro ano, está prevista uma dotação de R$ 6,25 milhões, proveniente do Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social (FMHIS).

Prefeitura afirma que já existem processos em andamento

A Sehab informou que, desde janeiro de 2025, foram publicados sete decretos de regularização, alcançando 1.466 unidades.

Ainda segundo a secretaria, existem outros cinco processos aguardando publicação de decreto, envolvendo mais de 1.170 unidades. A pasta também informa que já foram entregues escrituras referentes a aproximadamente 7 mil unidades.

O tempo necessário para concluir cada processo varia de acordo com sua complexidade. Conforme a Sehab, existem casos que permanecem em processo de regularização há mais de três décadas.

A contratação pretendida pela Prefeitura é apresentada como uma tentativa de ampliar a capacidade operacional da administração e acelerar a tramitação dessas demandas.

Caso do Crimeia Leste expõe outro desafio da regularização

Enquanto o município estrutura o novo projeto, outro processo de regularização fundiária enfrenta cobrança do Ministério Público de Goiás.

Em abril de 2026, a Prefeitura de Goiânia firmou um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o MP-GO para tratar da situação de imóveis localizados nas proximidades da Avenida Desembargador Francisco Emílio Póvoa, no Setor Crimeia Leste, às margens do Córrego Botafogo.

O acordo prevê medidas para regularizar juridicamente as posses, elaborar o projeto urbanístico e concluir os registros cartorários. A área envolve cerca de 200 famílias. Para um grupo estimado entre cinco e dez famílias, está prevista a realocação para outros imóveis.

O TAC estabeleceu prazos para a execução das etapas. Entre elas estavam o levantamento fundiário, a elaboração do projeto urbanístico e o registro do núcleo urbano informal.

Segundo a 7ª Promotoria de Justiça de Goiânia, alguns desses prazos transcorreram sem a apresentação da documentação prevista no acordo. Entre os marcos mencionados pelo Ministério Público estão o prazo de 60 dias para apresentação do Relatório Técnico Integrado e o período de 90 dias estabelecido para conclusão do processo de regularização.

Diante da ausência dos documentos, a promotora de Justiça Alice de Almeida Freire determinou prazo de dez dias úteis para que o município apresentasse esclarecimentos e comprovasse as providências adotadas.

A Prefeitura informou que a conclusão do processo depende da consolidação de informações técnicas de órgãos responsáveis pelas áreas de infraestrutura, meio ambiente e Defesa Civil.

Regularização fundiária exige integração de diferentes áreas

O desafio enfrentado por Goiânia não se resume à emissão de escrituras. A Reurb pode envolver levantamento das ocupações, análise documental, definição urbanística, avaliação ambiental, identificação das famílias, adequações de infraestrutura e posterior registro dos imóveis.

Por isso, os processos podem apresentar diferentes níveis de complexidade e demandar a participação de diversos setores da administração pública.

A estratégia da Prefeitura, caso o contrato seja efetivamente implementado, será concentrar esforços na ampliação da capacidade técnica da Sehab, utilizando a execução assistida como instrumento de formação dos servidores e de tratamento de um passivo estimado em dezenas de milhares de imóveis.

A contratação ainda está vinculada às exigências e análises administrativas previstas no processo. O principal desafio será transformar o investimento previsto em resultados concretos de regularização, garantindo segurança jurídica aos moradores e, ao mesmo tempo, observando os critérios legais aplicáveis à contratação pública.

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