Reforma tributária deve elevar custo dos aluguéis e redesenhar a rentabilidade do mercado imobiliário brasileiro

Novo modelo de IBS e CBS cria um sistema mais uniforme, mas amplia a carga sobre locações tradicionais e de temporada, com impacto direto para proprietários e inquilinos; especialistas alertam para redistribuição de incentivos, compressão de margens e efeitos sobre habitação social.

A transição para o novo sistema tributário brasileiro — estruturado sobre o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) — deve promover uma inflexão relevante no mercado de locações urbanas, ao redefinir tanto a composição de custos dos proprietários quanto a dinâmica de preços para os inquilinos. Embora a reforma tenha sido concebida para simplificar e padronizar a tributação sobre o consumo, o setor imobiliário projeta aumento expressivo da carga fiscal incidente sobre a renda gerada por locações, especialmente na modalidade tradicional entre pessoas físicas.

Segundo o presidente do Secovi Goiás, Antônio Carlos da Costa, as alterações afetam de modo mais intenso os proprietários que concentram ativos imobiliários ou apresentam volume de receita superior a R$ 240 mil anuais. Nesses casos, a estimativa é de que a alíquota efetiva aplicada sobre imóveis residenciais convencionais fique próxima de 8%, mesmo após a inclusão de um redutor de 70% na base de cálculo — mecanismo articulado pelo setor para mitigar desequilíbrios abruptos na transição.

No segmento de locações por temporada, porém, o redutor cai para 40%, o que eleva a alíquota final e reduz a margem líquida desse tipo de operação. A justificativa da equipe econômica para a diferenciação está no incentivo a formatos de locação de menor valor, sobretudo aqueles voltados à habitação social. Propriedades com aluguel abaixo de R$ 600 terão benefícios adicionais, numa tentativa de estimular a oferta e estruturar um colchão de unidades de baixo custo, considerado deficitário em várias capitais.

A elevação da carga tributária preocupa o setor justamente por incidir sobre uma atividade historicamente utilizada como instrumento de proteção patrimonial. Costa alerta que a tributação será feita sobre o lucro real das operações, o que desloca para o centro das decisões do proprietário a gestão de despesas de manutenção e conservação. Em um modelo tributário mais rígido e com menor margem para informalidade, custos operacionais mal administrados podem comprimir ainda mais a rentabilidade.

O impacto tende a ser mais acentuado para pessoas jurídicas que atuam na intermediação ou administração de grandes carteiras de imóveis. Hoje, aluguéis geridos por imobiliárias recolhem 3,65% (PIS/Cofins). Com IBS e CBS integralmente incorporados, a alíquota final pode atingir 10,6%, quase triplicando a cobrança atual. Projeção da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) indica que um aluguel de R$ 2.000, hoje tributado em R$ 73, poderá ter carga de R$ 169,60 — aumento que dificilmente será absorvido pela cadeia sem repasse ao consumidor.

O governo federal, por sua vez, argumenta que o novo desenho tributário elimina distorções, restringe brechas e facilita a fiscalização, ao mesmo tempo em que cria estímulos específicos para ampliar a oferta de imóveis de baixo valor. No entanto, o setor imobiliário observa que, sem mecanismos mais robustos de compensação, a tendência é de uma acomodação de preços em níveis mais altos, sobretudo em localidades onde a oferta já é estruturalmente limitada.

A discussão sobre impacto inflacionário ainda está em curso entre economistas e entidades representativas, mas há consenso de que a reforma exigirá um processo mais profissionalizado de gestão por parte dos proprietários. Para inquilinos — especialmente da classe média —, a expectativa é de um ciclo de reajustes acima da média histórica durante a adaptação ao novo modelo.

O efeito pleno da reforma será sentido gradualmente, à medida que o período de transição avance. Até lá, a expectativa é de um mercado mais atento a custos, mais regulado e sujeito a maior pressão na formação de preços.

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