Goiânia amplia área urbana em quase mil hectares após aval do Paço Municipal
Com 22 pedidos de Outorga Onerosa de Alteração de Uso aprovados desde 2023, capital registra expansão equivalente a dez Jardins Botânicos; avanço reflete pressões do mercado imobiliário e necessidade de regulação mais clara para novos parcelamentos.
Quase 1.000 hectares de território, antes classificados como zona rural, passaram a integrar a área urbana de Goiânia após a aprovação de 22 processos de Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU) pela Secretaria Municipal de Planejamento e Urbanismo Estratégico (Seplan) desde a entrada em vigor do atual Plano Diretor, em setembro de 2023. A expansão corresponde a 2,22% de acréscimo sobre a extensão urbana da capital e representa uma redução de 3,4% das macrozonas rurais.
Em termos de dimensão, a nova área urbanizada alcança 993,85 hectares, o equivalente a dez vezes o tamanho do Jardim Botânico Amália Teixeira Franco, maior parque da cidade, com 100 hectares. Só o Setor Bueno, um dos bairros mais conhecidos da capital, possui 284 hectares — menos de um terço do território incorporado no último ano.
Apesar da magnitude da transformação, a aprovação do OOAU não autoriza construção imediata. Ela apenas permite a mudança de classificação fundiária, etapa preliminar antes de qualquer projeto de parcelamento do solo. Dos 22 processos já deferidos, apenas um — o primeiro protocolado — obteve aprovação completa do loteamento: um condomínio horizontal fechado previsto para as margens da GO-020, na macrozona do Barreiro.
Macrozonas avançam em ritmos distintos
As expansões não ocorreram de forma uniforme pelo território goianiense.
Segundo dados da Seplan:
- Macrozona do Dourados (Sudoeste) concentra a maior área convertida: 243,35 ha;
- Macrozona de São Domingos (Noroeste) e Macrozona Capivara (Norte) registraram o maior número de deferimentos: seis cada;
- Macrozona do Barreiro (Sudeste) possui três aprovações, incluindo o único projeto de loteamento autorizado;
- Macrozona do João Leite não recebeu nenhum pedido, influência atribuída à existência da Área de Proteção Ambiental (APA) João Leite, que impõe maior rigor ambiental e limitações ao adensamento.
De acordo com a Seplan, a distribuição territorial dos pedidos reflete “dinâmicas de mercado, condições ambientais e disponibilidade fundiária”, fatores que explicam a concentração de interesses em regiões com infraestrutura avançada ou potencial de valorização.
Impacto econômico e exigências do setor
Para o presidente da Associação dos Desenvolvedores Urbanos de Goiás (ADU-GO), João Victor Araújo, o volume de solicitações aprovado está dentro do previsto pelo setor imobiliário. Ele destaca que a regularização via OOAU exige critérios rigorosos, o que naturalmente desacelera o ritmo de ocupação.
Entre os critérios técnicos que precisam ser atendidos para a transformação da área estão:
- contiguidade com perímetro urbano, com pelo menos 30% da área vizinha já ocupada;
- infraestrutura mínima, com atendimento previsto pelas concessionárias de água, esgoto e energia;
- vias de acesso adequadas, com largura mínima de 15 metros;
- pagamento da taxa da OOAU, calculada com base na superfície vendável do parcelamento.
Segundo Araújo, as construtoras e loteadoras já trabalham com planejamentos de longo prazo, prevendo ocupações que devem ocorrer gradualmente ao longo da próxima década. “Mesmo com a reformulação dos processos pela gestão atual, a tendência é manter uma média de três a quatro aprovações por ano”, afirma.
Ausência de projeções e necessidade de regulação
A Seplan informou que não havia estimativa prévia sobre o volume de solicitações, porque o instrumento da OOAU não constava no projeto de Plano Diretor enviado ao Legislativo em 2019. Ele foi incluído apenas posteriormente, por meio de emendas parlamentares durante a tramitação na Câmara Municipal — o que dificultou a elaboração de cenários sobre sua aplicação.
Diante da complexidade crescente e da demanda contínua, a pasta elabora uma Instrução Normativa específica para regulamentar o uso da OOAU em Goiânia. O novo regramento deve:
- padronizar critérios técnicos;
- detalhar procedimentos administrativos;
- conferir maior segurança jurídica;
- garantir conformidade com as diretrizes do Plano Diretor;
- promover expansão urbana sustentável.
A medida busca reduzir ambiguidades, uniformizar análises e dar previsibilidade tanto à administração pública quanto ao setor produtivo.
Um novo desenho urbano em formação
Com quase mil hectares incorporados em pouco mais de um ano, Goiânia vive um dos maiores movimentos recentes de expansão territorial orientada pelo Plano Diretor. O crescimento ocorre em um momento de forte demanda por novos empreendimentos e reconfigura o mapa de desenvolvimento da capital, sem, no entanto, significar urbanização imediata.
A combinação entre pressões de mercado, exigências legais e demandas de infraestrutura indica que o avanço físico dessas áreas — hoje apenas classificadas como urbanas — seguirá acontecendo de forma gradual, setorizada e altamente regulada.
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